La Cámara de Diputados de la Nación aprobó la reforma de la Ley de Alquileres en medio de una sesión especial maratónica. Los legisladores tenían dos proyectos en la orden del día, uno impulsado por el Frente de Todos y otro de Juntos por el Cambio. ¿Cuál ganó la pulseada?
El expediente que se terminó convirtiendo en ley es el que venía aprobado por el Senado de la Nación. Originalmente, la Cámara Alta lo había recibido desde Diputados, pero le introdujo una serie de modificaciones. En este marco, ayer volvió a sesionar la Cámara Baja para votar si aceptaba este proyecto tal cual llegó o no.
Finalmente, alrededor de las 5 de la madrugada, se aprobó el proyecto que tenía la media sanción del Senado con con 128 votos afirmativos, 114 negativos y sin abstenciones. Ahora, falta que la reglamente el Poder Ejecutivo y que se publique en el Boletín Oficial para que entre en vigencia.
La propuesta era impulsada por Unión por la Patria y resistida por la oposición y generó intensos debates. Sin embargo, terminó aprobada por una ajustada mayoría y ahora solo falta que el presidente de la Nación la promulgue.
¿Qué dice la nueva Ley de Alquileres?
Según el texto de la norma, los contratos seguirán teniendo una vigencia mínima de tres años, algo que reclamaban las organizaciones de inquilinos.
Los contratos de locación para vivienda serán estipulados en valor único en moneda nacional, por lo que no se podrá cobrar en dólares.
Las actualizaciones no podrán ser inferiores a seis meses.
El mecanismo de actualización del precio de los alquileres deberán efectuarse utilizando un coeficiente conformado por la menor variación que surja de comparar el promedio del 0,9 de la variación del coeficiente de variación salarial publicado por el INDEC, y la variación del coeficiente de estabilización de referencia, publicado por el BCRA.
Entre los beneficios para propietarios, se incluye que los ingresos provenientes de locación de hasta dos inmuebles estarán exentos del pago del Monotributo.
Las partes podrán deducir del Impuesto a las Ganancias la suma equivalente al 10 por ciento del monto anual del contrato de locación.
El debate
Al filo de las 4 de la madrugada, cuando ya se llevaban más de 15 horas de debate, se aceptó alterar el orden del debate y adelantaron la discusión sobre la modificación de la Ley de Alquileres.
Habló en primer lugar el presidente de la Comisión de Legislación General, Lucas Godoy, quien arrancó diciendo que no hay una relación de igualdad entre las partes involucradas en el contrato de alquiler. “No hay una relación paritaria; la ley debe entonces legislar para equilibrar las condiciones de los contratantes. No estoy hablando de que haya buenos y malos; lo que hay son asimetrías”, señaló.
“La ley vigente ha recibido críticas, no ha sido la mejor; la estamos modificando por eso”, advirtió el diputado salteño, que de todas maneras aclaró que la norma no explica por sí sola la situación del valor de los alquileres; el aumento de los precios de manera exorbitante o la disminución de la oferta de las viviendas de alquiler. Citó al turismo, por ejemplo, para recordar también que deben legislar en torno a los alquileres temporarios, cosa que también pueden regular las provincias, aclaró.
“Hoy tenemos dos posibilidades: o insistimos con la media sanción que se aprobó en Diputados, o aprobamos las modificaciones, que en términos de protección son mejores las modificaciones del Senado”, sostuvo, citando por ejemplo el plazo mínimo de vigencia de 3 años, como así también el tiempo para hacer ajustes, que es de no menos de 6 meses para el caso del Senado y 4 para Diputados.
Citó como central el índice de actualización, teniendo en cuenta que lo aprobado en Diputados “no es un índice, libera la actualización”. “Ese sí es un gran problema para los inquilinos”, consideró.
Destacó también los incentivos fiscales que son similares en los dos dictámenes, aclaró.
A continuación fundamentó el dictamen de minoría el diputado del Pro Pablo Tonelli, quien consideró que la ley original 27.551 particularmente perjudicó a los inquilinos, por cuanto “provocó una enorme retracción de viviendas para alquilar. Al momento de sancionarse la ley, la oferta oscilaba entre unas 7 mil y 8 mil unidades de oferta; hoy en día la oferta se ha reducido a bastante menos de mil. Hoy por hoy está en el orden de las 500 unidades. Esto es evidente que perjudica a los inquilinos y dada la escasez de la oferta les impide negociar en igualdad de condiciones los términos del contrato”.
Así las cosas, consideró que el resultado negativo se debe a “la alteración del equilibrio entre las partes”. “Y la verdad es que hay que concluir que la Ley 27.551 alteró ese equilibrio y con la intención de proteger a los inquilinos, los terminó perjudicando”, dijo, para hablar luego de las modificaciones que comenzaron a proponer para cambiar la ley. Primero, en el plazo de locación, que siempre había sido de 2 años y lo elevó a 3. “Además de extender tal vez excesivamente el plazo mínimo del contrato, prohibió los ajustes por períodos inferiores a un año. Y además, estableció la obligatoriedad de que esos ajustes se hicieran por un único índice de actualización, lo que produjo una enorme merma en la rentabilidad de los localizadores. Por supuesto, la consecuencia fue un retiro de la oferta”.
“En agosto pasado logramos una media sanción que en su momento nos dejó satisfechos”, señaló Tonelli, detallando lo que establecía el dictamen de minoría. Sin embargo, el Senado modificó ese proyecto, a su juicio asemejando la ley a la que había fracasado. “El Senado insiste en esa fórmula”, advirtió, citando como lo peor del caso que se establece un único índice de actualización que a su juicio será peor, porque estará por detrás de la inflación, del aumento de los precios y del aumento de los salarios.
“Esto va a afectar la rentabilidad de los locadores, y ya hemos visto lo que pasa cuando esto sucede”.
De acuerdo con el artículo 81 de la Constitución hay dos posibilidades: insistir con la sanción originaria, la otra aceptar las modificaciones del Senado, que entendió sería volver a la ley 27.551 con “mínimos maquillajes”, por lo cual no habría que esperar demasiado. “Lo razonable, lo sensato entonces, si queremos un resultado distinto y volver a una situación de normalidad y que la oferta se amplíe, es entonces que insistamos en nuestra sanción, que es lo que propiciamos en nuestro interbloque”, concluyó.
Para la diputada Romina del Plá, ninguno de los dos dictámenes resuelve el problema, y reclamó en cambio una solución integral que pasa por un plan de construcción de viviendas, con cuotas baratas. “Si no se da eso: la construcción de nuevas viviendas, el loteo de más tierras, vamos a tener siempre un cuello de botella cada vez mayor”, estimó. Recordó que en la sesión del 23 de agosto habían acompañado el dictamen del oficialismo, en tanto que ahora harían lo mismo con el dictamen que viene del Senado, sabiendo que no soluciona el problema, pero es el mal menor.
Por su parte, el oficialista Itai Hagman sostuvo que “hubo una campaña fuerte para establecer que la existencia de una ley de alquileres era la causa de todos los problemas en el mercado inmobiliario”. Al respecto contó que había estado leyendo un informe de la Fundación Ebert, sobre el estado de los alquileres en nuestra región y Europa, que deja claro que “la idea de que tener una ley de alquileres es un invento exótico de la Argentina es absolutamente falsa. Por acá tenemos un liberalismo bastante ignorante que en vez de mirar lo que se hace en el mundo proponen en la Argentina lo contrario”.
Según Hagman, en la ciudad de Buenos Aires la oferta de alquileres creció hasta el primer trimestre del año 2022, y la caída empieza en el segundo trimestre de 2022, mucho después de la sanción de la Ley de Alquileres. Es mucho más razonable pensar que tiene que ver con la situación macroeconómica y efectivamente con la incertidumbre que se generó con las expectativas de un cambio normativo”. Concluyó entonces que decir que la culpa del problema es que el Congreso sancionó una ley “es una posición interesada, que claramente no podría beneficiar a los inquilinos que se quite la regulación”.
A su turno, Alejandro Cacace aclaró que la situación de la Argentina con países como Alemania es muy distinta por ejemplo por la situación inflacionaria. “En un país que tiene estabilidad y no tiene inflación, no habría absolutamente ningún problema en tener contratos de 3 años, inclusive más largos. Lo que pasa es que acá tenemos 12% de inflación y acelerándose, cuando uno fija por 3 años el contrato y no puede actualizarlos, esa incertidumbre hace que los propietarios retiren las propiedades, vendan las propiedades, las pasen al alquiler temporario o traten de hacer actualizaciones más frecuentes”, explicó.
Cerró el debate la diputada del Frente de Todos Paula Penacca consideró que durante la discusión se instalaron “falacias” tales como que “el mercado de alquileres funcionaba bien y esta ley lo rompió”. Recordó la cantidad de votos con la que se aprobó en su momento la Ley Lipovetzky, que vino a resolver una “situación de abuso”. También rechazó el concepto de que “el mercado resuelve todo” e insistió en que “la ley no es el problema”.
“Este problema empieza cuando en el año 2018 se llega a una devaluación anual de 100% y por lo tanto la expectativa de propietarios e inmobiliarias no coinciden con lo que logran ganar. Y esto lo dice Reporte Inmobiliario, que no es un pasquín kirchnerista”, y citó un texto que hablaba de una recuperación del mercado inmobiliario en 2021.
“Hay una última falacia, que es un contrato libre entre iguales; ni es un contrato libre, ni es entre dos partes, porque en el medio están las inmobiliarias y que esta desigualdad es manifiesta, porque las personas que tienen que buscar donde vivir, no pueden elegir no alquilar”, explicó.
